波士顿物业公司

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波士顿物业公司

8阿灵顿街
波士顿,马萨诸塞州02116
美国
(617) 859 - 2600
传真:(617)536 - 3128

上市公司
注册:1970年
雇员:285.
销售:2.699亿美元(1996)
证券交易所:纽约
SICS:6512非住宅楼宇营办商;6514公寓大楼以外的住宅营办商;6798房地产投资信托基金

莫蒂默·b·朱克曼的媒体帝国美国新闻与世界报告,纽约城市<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">年代每日新闻,大西洋月,从他在商业房地产开发中融散的财富中成立。当波士顿物业公司于1997年重新组织Zuckerman和Edward H. Linde的伙伴关系到公开拥有的房地产投资信托,它拥有63个办公楼,九个工业物业,两个酒店和一个停车场。但这是一家全服务的房地产公司,也管理几乎所有自己的物业,为其他缔约方施加了建筑物,并在收购,开发,融资,营销,租赁,会计和法律方面拥有大量的内部专业知识服务。该公司<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">他的势力主要集中在波士顿和华盛顿大都会地区。

波士顿属性,1970 - 96

出生并养成蒙特利尔朱克曼先生获得了一个硕士学位<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">工商管理硕士学位和两个法律学位<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">- - - - - -一个来自哈佛法学院<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">- - - - - -1962年,他以8,750美元的起薪为波士顿开发商Cabot, Cabot & Forbes工作。不到三年,他就成为了公司的首席财务官和合伙人,到他30岁的时候,他已经拥有500万美元的资产。1970年初,扎克曼离开家开了自己的公司,与卡伯特、卡伯特和福布斯(Cabot, Cabot & Forbes)一起拥有18处房产的股份,其中包括12处加州工业和商业园区。他和该公司的同事林德还为他们在波士顿一栋大楼的股份索赔了约400万美元。当这家公司只提供220万美元时,他们把这件事告上了法庭,并最终赢得了索赔,外加40万美元的利息。

在创办Boston Properties不久后,扎克曼将林德作为四分之一股的合伙人。林德负责建筑和物业管理,而朱克曼负责交易和融资安排。起初,波士顿地产在西海岸最为活跃。作为控股的普通合伙人,在南区建设了九栋楼的山顶商业中心旧金山20世纪70年代初,还在这个社区建造了两座工业大厦。

到1985年底,波士顿地产公司在华盛顿、波士顿和波士顿拥有并管理53座建筑纽约以及加利福尼亚,超过900万平方英尺的空间。其投资组合的市场价值估计为13亿美元,其中55%的价值借入,该价值被认为是开发商的保守党。该公司长期持有其物业,迄今为止仅售出两个。波士顿特点风化了1989-93的房地产经济衰退,并在1992年至1996年间,平均年度返回率约为14.2%。1989年至1996年间,它于1989年至1996年间完成了八个第三方发展项目巴尔的摩波士顿、纽约和华盛顿都会区。

大波士顿发展,1970- 1997年

在职业生涯的早期,波士顿地产公司(Boston Properties)曾被波士顿市长怀特(Kevin White)选中建造公园广场(Park Plaza),这是一个占地10英亩、有5座塔楼的住宅兼零售办公综合体,可以俯瞰波士顿公共公园(Boston Common)旁边的公共花园(Public Gardens)<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">市区公园。社区团体很快就开始反对这个项目的规模和高度,尤其是因为它会给公园投下阴影。七年后,一个缩小版的项目获得了批准,但波士顿地产公司放弃了这个项目,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">在这个过程中,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">扎克曼。

波士顿地产输掉了这场战役,但基本上赢得了这场战争,因为Zuckerman和Linde忙于推动公园广场,他们没有时间去做其他可能在1974-75年波士顿房地产市场崩溃时倒闭的项目。利用手头的现金,该公司从陷入财务困境的开发商手中廉价购得土地。怀特市长批准了波士顿地产<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">计划在公共海滨土地上建造一个万豪酒店(完工于1982年),尽管他任命的一个委员会把它排在了八项提案的最后。该公司还赢得了一个竞赛,开发一个毗邻剑桥24英亩的城市更新基地麻省理工学院在那里建造了10栋建筑,其中包括另一家万豪酒店(Marriott hotel)。

In the early 1970s Zuckerman and Linde identified the area of suburban Boston along Route 128 as ready for the development of modern office buildings, and they selected the quadrant west/northwest of Boston between the Massachusetts Turnpike and U.S. 93 as the most desirable area in which to concentrate their efforts. Between 1978 and 1988, Boston Properties acquired 13 key sites in that area and completed development of 17 office buildings on those sites, containing more than two million net rentable square feet.

由祖克曼和林德担任最大投资者的一家有限合伙企业计划在康科德(Concord)的一块18英亩的土地上建造一个办公园区,该合伙企业在1985年收购的这块土地已经清理好,距离亨利·梭罗(Henry Thoreau)只有700码<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">it’我们心爱的瓦尔登湖。这个计划与由音乐家领导的自然资源保护主义者的意图相冲突唐亨利,保留2,680英亩的瓦尔登伍兹。1991年,Zuckerman表示,他已经将其对该项目的兴趣销售为420万美元到一个未公开的买家,该买家将是与林德的公司的共同拥有者,波士顿属性继续作为开发商。林德和他的伴侣据说,该网站寻求超过800万美元。根据这一点波士顿环球报,当道路在1993年以350万美元的价格销往沃尔登伍兹项目时,卖方是Zuckerman自己。

波士顿地产公司(Boston Properties)于1996年开始建设七年来的首个投机性办公项目,在波士顿郊区马萨诸塞州的列克星敦(Lexington)建造了一座三层、10.2万平方英尺(约合454平方米)的大楼。这座建筑坐落在1985年购买的36英亩的办公园区内,那里已经有一座办公大楼。波士顿地产公司自己投资了大约500万美元,其余的1400万美元的开发成本是通过银行贷款提供的。到1997年中期,它被完全租给了特拉华州的MediaOne公司。同样是在1997年,该公司同意以2170万美元的价格购买波士顿另一个郊区昆西的一座现有办公楼。

大华盛顿发展(1979- 1997)

波士顿酒店于1979年开设了华盛顿办事处,并于1981年完成了首都画廊,位于商城和国会西南部的办公楼。六年后,它完成了美国。国际贸易委员会略微向东建设。经过四年的谈判,该公司为独立广场的这些项目的东南部买了两块全部街区。1991年本网站完成了360,000平方英尺的货币办公室建筑。波士顿物业领导了伙伴关系,1990年收到了20年,为新的国家航空航天局提供了3.83亿美元的租约总部建于一个独立广场的东方。这种结构持有近60万平方英尺的办公空间,于1992年完成。

1981年,波士顿地产与《美国新闻与世界报道》为杂志,豪华酒店,办公楼和两个公寓建筑建造新总部。当Zuckerman购买时美国新闻1984年,他收购了波士顿地产的另一半(尽管他的出版企业没有并入波士顿地产)。该杂志<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">1987年,华盛顿的总部大楼以8000万美元的价格卖给了日本公司Shuwa Corp.,据报道这创下了华盛顿办公空间的最高价格。波士顿地产公司在全国建成了一个100万平方英尺的综合体<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">其中包括101个单元的爱迪生公寓(Edison House)和多功能的惠特曼公寓(Whitman Place),美国医学院协会(Association of American Medical Colleges)租用了其中的5层楼。该公司还在联合车站(Union Station)附近开发了一座100万平方英尺的联邦司法大楼(Federal Judiciary Building),但没有承担该建筑的所有权。

在华盛顿之外,波士顿地产在蒙哥马利和乔治王子也很活跃<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">s县马里兰以及弗吉尼亚州的费尔法克斯县。从1982年到1990年底,该公司在弗吉尼亚州斯普林菲尔德1-95号附近一块占地127英亩的土地上建造了14座办公楼,保留了其中的11座。(另有两所于1997年接近完工。)民主中心是马里兰州贝塞斯达的一个三栋建筑的办公综合体,于1988年完工。到那时,在占地66英亩的马里兰50计划建造的9座建筑中有7座已经完工工业园在兰德内,公司保留了三个。

1995年,波士顿属性使其罕见的销售之一,从中接受4350万美元凯悦公司。华盛顿柏悦酒店的波士顿地产的一位高管说,该公司希望退出酒店业务,以便严格专注于商业地产。凯悦希望继续经营该酒店,但担心新老板可能不会保留其管理合同。

斯普林菲尔德的两栋办公楼在1997年接近完工,原计划由美国海关和自动化公司(U.S. Customs Service and Autometric, Inc.)使用。波士顿地产公司(Boston Properties)也在弗吉尼亚州雷斯顿(Reston)开发两座写字楼,预计将于1999年完工。其中一个将成为BDM国际的总部。该公司还在重建位于弗吉尼亚州赫恩登(Herndon)的两座糖地(Sugarland)办公大楼,这两座大楼是它于1996年收购的。

曼哈顿活动,1983-97

波士顿物业于1983年进入纽约市,它购买了8400万美元的土地和建筑设计,为599年Lexington Avenue,计划在曼哈顿市中心52号和曼哈顿市中心的街道举行的47层办公楼,从一家走路的公司远离项目。在没有任何租赁承诺的情况下建造,这笔3000万美元的投机企业于1986年完成。当在今年年底之前超过100万平方英尺的办公空间租赁时,赌博的赌博消耗了。这座建筑是波士顿属性<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">它是1997年最大的房产,每平方英尺的租金比其他任何房产都要高。

1985年,波士顿地产公司(Boston Properties)以4.551亿美元的价格中标,买下了位于曼哈顿西南边缘的哥伦布圆环(Columbus Circle)的纽约体育馆(New York Coliseum),这是曼哈顿黄金地段剩余的最值钱地块之一中央公园。其竞标是每英亩的记录,也是纽约公共土地提供的最多金额。该公司计划巨头58和68楼的办公室,酒店,零售和公寓空间侧翼壮丽的庭院,它排队了萨洛蒙兄弟的投资银行公司,作为共同主人和主要租户。

然而,在争论与Park Plaza类似的争议中,该提案吸引了社区团体的激烈反对,并将这些名人作为Jacqueline Kennedy Onassis,沃尔特克里克斯特,亨利凯林格和Bill Moyers。一个主要的反对意见是,这些塔会在下午把长长的影子投射到公园的南部。反对者在联邦法院输掉了他们的官司,但那时所罗门兄弟公司已经因为1987年的原因退出了这项交易华尔街崩溃。该提案随后被缩减,直到1994年才正式终止。当时,波士顿地产公司(Boston Properties)和地块所有者大都会运输署(Metropolitan Transportation Authority)之间的谈判在激烈的争吵中结束。

波士顿物业于1997年8月宣布,它已同意在曼哈顿中城区曼哈顿之间的两座大型办公大楼两座大型办公大楼,从银行家信托公司获得3.21亿美元。该公司表示,银行家信任将仍然是租客,大多数其他公司租户就会。林德表示,该公司正在寻求曼哈顿中城办公楼的其他投资。

1997年的波士顿特产

1997年,扎克曼和林德申请将Boston Properties作为房地产投资信托基金上市时,该公司拥有75处商业地产,面积1100万平方英尺。它的地产包括63座写字楼(包括7座正在开发中)、9座工业地产、两家酒店、一座剑桥停车场和几块未开发的土地。所有这些房产都位于波士顿、纽约和华盛顿大都会区,除了山顶商业中心(Hilltop Business Center)和南部的两座工业建筑旧金山。除两家万豪酒店和停车场外,其余都由该公司管理。超过10%的公司<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">S的空间被租给联邦机构。1996年,该公司赢得了730万美元的收入,为2.699亿美元。它的股息代表了25美元 - a股价格的有吸引力的6.5%。

在借方,公司<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">美国的债务与市值之比高达37%,而此次发行募集的资金几乎全部将用于偿还14栋建筑的债务。波士顿地产还缺乏大量未开发土地(拥有或签有合同或有选择权的土地只有约47.4英亩),这意味着为新开发项目购买土地将稀释收益,至少在短期内是这样。该公司<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">按上世纪90年代末的标准,3亿新元的信贷额度被认为不算高。而它的联邦政府租户,虽然最终在信誉上,并没有支付最高的美元。一些分析师表示,波士顿地产公司每年需要在写字楼交易上赚取5亿至8亿美元,才能实现显著增长。

但是,投资者完全订阅了波士顿特性的发布<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">1997年6月的股票价格为25美元。在利用大约7.3亿美元的净收益偿还抵押贷款后,波士顿物业仍保留7.7亿美元的债务。本公司约有17.9%和14%仍处于Zuckerman和Linde的手中。Zuckerman继续成为本公司董事长,林德继续担任总裁兼首席执行官。

主要子公司

波士顿物业有限的合伙;Boston Properties Management,Inc。;ZL Hotel LLC。

进一步阅读

Bagli,Charles V.,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">一款时尚的房地产投资信托基金可以稍微修整一下,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">纽约时报,1997年6月15日,秒。3,p。4.

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Mishra,Upendra,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">爱德华·林德:培养追随者,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">波士顿商业期刊,1996年9月20日,秒。3,p。8。

佩雷斯,简,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">莫蒂默·朱克曼:一个靠高风险交易而繁荣的开发商,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">纽约时报,1985年8月5日,第Bl, B3页。

维诺科,巴里,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">波士顿地产因其投资组合赢得好评,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">堡垒<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">年代,1997年6月9日,第41-42页。

- - - - - -罗伯特哈拉斯

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