金字塔公司

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金字塔公司

克林顿4平方
锡拉丘兹,纽约13202
美国
电话:(315)422 - 7000
传真:(315)422 - 2717

私人公司
注册:
1968
员工:400
销售:3000万美元(2002年以美元计)
代理人:233320商业与制度建设

金字塔公司是东北地区购物中心的主要开发商美国,专注于二级市场。公司在锡拉丘兹经营纽约它的管理合伙人罗伯特·j·康格尔(Robert J. Congel)富有魅力,但经常引起争议。他的个人价值被估计为《福布斯》杂志上的7亿美元,使他成为全国第364位富豪。一些批评人士表示,Pyramid被认为是一家积极进取的公司,它按照法律条文行事,但未必符合法律精神。它还成为了有抱负的企业家和开发商的温床,就像某种商业训练营,要求年轻的助理每天早上6:30参加会议,每周工作六天,长时间工作。康格尔从他的副手那里得到了强烈的忠诚,他借钱给他们购买他们工作项目的所有权股份。因此,金字塔是Congel、他的同事和当地所有权集团之间的合作伙伴,据报道Congel拥有每个项目50%到90%的股份。近年来,他和Pyramid一直专注于一个名为DestiNY USA的项目,这是一个从锡拉丘兹现有的Pyramid购物中心发展而来的大型旅游景点。命运美国,除非缩小规模,将比明尼苏达州美国购物中心,拥有400家商店,30家餐厅和咖啡馆és、 20个电影屏幕、两个百老汇风格的剧院和一个音乐厅。如果像金字塔研究所表明的那样成功,命运美国将吸引更多的游客旧金山新奥尔良或迪斯尼乐园。

1968年成立金字塔公司

康格尔为他父亲当劳工他在锡拉丘兹市的一家小建筑公司工作,后来自己创业。1968年,他与该地区两个志趣相投的年轻人迈克尔·j·法尔科内和约瑟夫·t·斯库德利组成了金字塔。公司最初发展缓慢,第一次重大突破是获得了一份价值1.3万美元的下水管道铺设合同。康格尔希望参与更有利可图的投资,联系了西蒙房地产集团印第安纳波利斯具有讽刺意味的是,这家公司有一天也参与了美国购物中心的建设。西蒙斯夫妇给康格尔开了两天的研讨会讲的是购物中心他教他建筑结构的设计和建造以及财务方面的知识。接着,金字塔开始在州北部发展购物中心纽约第一家酒店于1973年开业。到1976年,该公司开发了22个购物中心,以及一些办公楼和雪城大学的一个项目。在这一点上,合作伙伴分离,Congel寻求专注于购物中心的发展,而他的合作伙伴对办公市场更感兴趣。这三个人都成为了纽约北部地区的主要开发商。

在接下来的十几年里,Congel和Pyramid在纽约和马萨诸塞州建造了十几个购物中心。根据1988年波士顿环球报公司简介,在此过程中,金字塔公司不仅建立了声誉,作为最大和增长最快的购物中心的建造者,而且作为一个企业经营者- - - - - -咄咄逼人,多产并引以为豪。一位公司高管提到了金字塔s的年轻高管中队商场建筑的绿色贝雷帽。金字塔从顶尖大学招募,并由猎头公司招聘,他们雇佣了年轻的律师和mba,这些人愿意为完成一个项目付出任何必要的时间。在锡拉丘兹总部工作的职员被要求在上午6时30分参加日常工作会议,而在现场工作的职员为了向总公司报告,必须在上午5时30分到达施工现场。这是一个紧张、快节奏的工作环境,几乎没有时间进行社交活动,但通常只有那些已经具备必要的奉献精神和干劲的人才会被金字塔雇佣。金字塔时代培养出来的大批律师和开发人员随后在全国各地建立了自己的公司,其中大多数人都对康格尔的商业速成班表示感谢。

然而,金字塔购物中心所在社区的许多人,主要是环保主义者和小企业主,对稀粥的热情较低。金字塔方法的一部分不仅是针对二级市场,在二级市场上新的购物中心可以蓬勃发展,而且还可以确定一块便宜的土地,在上面安置建筑。这往往意味着选择环境敏感的土地或棕地。根据1998年的一份报告西方商业描述公司的文章操作,金字塔带来了土地使用和分区法律的复杂知识,以及对当地政治进程的掌握,以达到它的目的。一种常见的策略是,利用诉讼作为一种手段,迫使城市和城镇降低对金字塔资产的纳税义务。在这些城市和城镇,税务评估办公室往往人手不足,设备也很差。西方商业还指出,来自纽约州沃特敦的镇主管拉尔夫·迪金森(Ralph Dickinson)曾经提到过金字塔作为一个监狱工作。他被控告诽谤。他们可能失败的地方,他写道,他们威胁要采取法律行动来恐吓…他们以歪曲事实、半真半假和谎言为依据提起诉讼。他们为了公关的目的,四处抛掷硬币,试图把自己塑造成良好的企业公民。贪婪是他们的动机,而且只是贪婪。我永远不会相信他们说的任何话。他们是最糟糕的企业公民。

尽管人们对金字塔的方法提出了批评,但它在很多方面还是让人艳羡不已。商场租户的行业平均销售水平为每平方英尺170美元,而金字塔公司的平均销售水平为每平方英尺250美元,这在很大程度上是由于精明的租赁谈判,使得金字塔公司能够移除底层租户。该公司也能够在一半的时间内完成其项目,与其他开发商一样,从开工到竣工只需要6至9个月。为了达到这个目的,金字塔再次绕过了可接受的商业惯例的边缘。根据1988年的一份报告《福布斯》文章最近,在马萨诸塞州的匹茨菲尔德,金字塔公司和一个分包商支付了超过24万美元的罚款,因为他们填满了沼泽,重新安置了一条小溪,甚至在同一沟渠中铺设了饮用水和污水管道。尽管如此,这家拥有100家门店的购物中心最近在头五天向12万多名购物者开放。无论在项目开发阶段,社区对金字塔的抗议有多么激烈,购物中心始终被证明是高度贩运的。这个《福布斯》概要文件承认,尽管康格尔采取了各种粗野的策略,但他总是会留下一些购物中心,这些购物中心能促进当地经济发展,并深受当地居民的喜爱。我向金字塔宣战,承认Thacam纽约美国前市长爱德华·康利也访问了东北部一个又一个城市,警告人们提防金字塔。现在他说,回想起来,我不得不承认,金字塔通过提供竞争,使整个国家成为一个充满活力的零售市场,帮助我们振兴了我们的社区。

参与1985年选举

金字塔里最臭名昭著的情节之一’s的历史发生在1985年的纽约波基普西,当时该公司参与了一场地方选举,以影响对分区法的修改,以便在该地区建造一座购物中心。一个选举道德委员会——纽约州政府诚信委员会——对此事进行了调查,大约在事件发生五年后得出结论:金字塔集团使用了一种虚假信息共和党人比如党内官员,以规避州选举法。根据专家组的说法共和党的选举法专家汤姆·斯帕戈在1985年10月会见了6位竞选波基普西镇委员会的共和党候选人,告诉他们共和党州委员会将大力支持他们的竞选活动,因为波基普西镇具有战略上的重要性,位于纽约市和州首府奥尔巴尼之间。他没有告诉他们的是,他也受雇于金字塔公司,这家公司随后向支持购物中心的候选人的金库中注入了约70万美元。金字塔集团的子公司向三个政治委员会捐赠了30.1万美元,这些委员会随后将几乎所有的资金转移给了波基普西的候选人名单。尽管州法律允许此类委员会每年向候选人捐赠多达15万美元,但利用这些委员会为个人捐赠者获得1000美元左右的上限是一项重罪。此外,Pyramid旗下的两家公司还在咨询公司上花费了475,967美元,这些公司提供的服务包括指导候选人如何进行最佳的挨家挨户的竞选活动。

上世纪80年代末,康格尔打算在自己的后院建一个购物中心,目标是一个旧垃圾场。它于1990年开业,名为旋转木马中心(Carousel Center),不仅是金字塔的旗舰中心,也是未来购物中心的原型。1990年,在收购B. Altman失败后,Pyramid以2000万美元从破产的母公司手中收购了著名的Bonwit Teller百货连锁店,试图直接涉足零售业。对Pyramid来说,此次收购确保了Bonwit Teller商店继续作为其位于纽约奇克托加瓦尔登Galleria购物中心的支柱。此外,金字塔集团希望将邦威特勒百货公司作为其新商场的支柱,并在第五大道开设一家新的旗舰店曼哈顿.然而,重振Bonwit Teller的努力失败了,于是Pyramid重新把重点放在租赁而不是零售上。

关键日期:

1968:
金字塔公司是由Robert J. Congel和他的合伙人建立的。
1973:
第一购物中心打开。
1985:
金字塔卷入了波基普西的选举。
1990:
旋转木马中心在锡拉丘兹开放。
1998:
康格尔试图出售房产。
2000:
康格尔被八个少数合伙人起诉。

20世纪90年代末,当奇克托瓦加购物中心(Cheektowaga)时,金字塔成为了更多负面宣传的对象美国禁止布法罗的政策美国公共交通巴士在其财产上停车被指控有种族动机。水牛城的车手,其中许多是市中心的黑人,在使用最近的地铁车站时面临着一项艰巨的任务。根据水牛城新闻他们沿着没有人行道的怀登大道上一片泥泞、没有遮风挡雨的地方下了车。在瓦尔登大道(Walden Avenue)路边的泥地里插着一根金属杆和一面地铁旗帜。然后,他们必须在怀登大道(Waiden Avenue)上匆匆穿过7条快速行驶的车道,或者步行20码(约合20米),到杜克路(Duke Road)十字路口最近的红绿灯处。但即使是交集- - - - - -那里的司机更关心右转而不是注意行人- - - - - -没有人行横道。1995年12月,一名名叫辛西娅·n·威金斯(Cynthia N. Wiggins)的17岁黑人女性在这家购物中心工作时,这种情况达到了顶点在去上班的路上,她试图穿过怀登大街的7条车道。她安全地通过了六条车道,然后被一辆自卸卡车撞死。新生儿失去母亲,种族歧视的呼声,以及约翰尼科克伦他以参与辛普森一桩谋杀案的审判,肯定会得到媒体的大量报道。虽然民事诉讼通过了法院系统,但商场改变了巴士政策,以应对来自该地区的抵制威胁民权团体以及布法罗的老师联盟。然而,在1999年11月审判开始几天后,双方的律师就达成了协议。金字塔集团不承认有任何不当行为,并支付了255万美元和解金中的200万美元。

1998年试图出售金字塔

除了不幸的收购Bonwit Teller, Pyramid还在20世纪90年代经历了财政压力,因为在纽约罗克兰县建造旋转木马中心和帕利塞德中心的主要成本超支。曼哈顿大通银行贷款2亿美元,帮助康格尔完成帕利塞德,并准备出售金字塔地产。1998年4月,Congel宣布他有兴趣出售Pyramid他将31处房产(包括29个购物中心)描述为家庭决定。他有五个孩子,为了避免家庭冲突,他宁愿卖掉资产,然后允许他的继承人继承做自己的事。据Congel说,许多竞争对手的房地产投资信托公司最近为购物中心的运营支付了很高的价格,只会让不可避免的事情变得更好。但是,当房地产市场迅速降温时,他选择了单独出售金字塔购物中心。但这一策略也未能产生康格尔希望的那种回报,这些资产被从市场上撤出。这一决定的后果是,2000年5月,8名纽约和马萨诸塞州购物中心的合伙人在联邦法院起诉康格尔,他们声称康格尔从他们的合伙企业中提取了数百万美元,以收购Bonwit Teller和完成旋转木马中心。金字塔律师认为,这样的行为是正确的,是公司正常的操作程序。金字塔官员也提起了诉讼吃不到葡萄说葡萄酸,公司原因购物中心卖不出去。

尽管面临敲诈勒索指控,康格尔仍计划将旋转木马中心改造成一座更宏伟的建筑,这不仅是他自己的遗产,也是给锡拉丘兹的礼物:命运美国情结。1997年11月,金字塔公司宣布计划将旋转木马中心的规模扩大近一倍,并希望在2000年前完成这项工作。这一时间表最初被推迟,原因是对大部分施工将在其上进行的油浸房地产进行了必要的清理。由于旋转木马中心扩建工程点燃了Congel,该项目进一步推迟一个集购物中心和娱乐中心于一体的大型综合体的轮廓开始成形。2000年4月,金字塔公司宣布计划投资9亿美元进行扩建,将旋转木马中心的规模扩大两倍,包括酒店、溜冰场和一个水族馆。然而,为了经营这样一个企业,金字塔集团坚持要求地方政府给予30年的税收优惠,最终它获得了这一优惠。2001年10月,金字塔公司宣布,扩建后的旋转木马中心将更名为命运美国,预计成本目前为13亿美元。随着项目的继续发展,当地官员也在寻求进一步的让步。到2001年12月,计划的成本达到17亿美元,因为命运美国的顶层计划现在需要草地和小溪,一个九洞高尔夫球场和练习场,一个15000个座位的音乐会圆形剧场,一个植物园,甚至还有一座室内山,在冬天提供水上滑梯,在夏天提供滑雪橇。随着金字塔集团向政府施压,要求政府做出更多让步,它也透露,它正在为该项目物色其他地点宾西法尼亚和马萨诸塞州。2002年1月,金字塔成功地从县和市获得了额外的税收优惠。

Congel然而,现在预算为22亿美元的“雪城”和“命运美国”的愿景还没有完成。7月,康格尔宣布他想把纽约市中心改造成硅谷通过在购物中心附近建造一个耗资5亿美元、占地300英亩的科技园来发展清洁能源科学,当地一家报纸的标题立即给这个项目起了个绰号命运年代的孩子。与此同时,一名美国地区法官裁定,指控康格尔和他的公司欺骗8名少数合伙人的联邦诉讼可以进行审判。诉讼的结果,以及命运美国,将在很大程度上决定老化的罗伯特康格尔,一个国家的命运美国最富有的人,将被铭记。

主要的竞争对手

西蒙地产集团有限公司;劳斯公司; 威尔莫里特公司。

进一步阅读

巴里,丹,锡拉丘兹梦想的购物中心可以与魔法王国匹敌,纽约时报A1. 1992年6月24日

比哈尔,理查德,锡拉丘兹睡觉的时候,《福布斯》, 1988年10月17日,第36页。

Biederman,大卫,金字塔公式,西方商业, 1998年8月,第6页。

格拉茨,罗伯特•Brandes打伤的东北部,纽约时报杂志, 1990年4月1日。

利平,史蒂文和大卫·d·柯克帕特里克,金字塔,一家大型房地产公司,寻找买家,华尔街杂志1998年4月8日。

迈尔斯,迈克,美国购物中心:十年后,明星论坛报, 2002年8月6日,第1A页。

尼特,鲍勃,校友们在金字塔发展学院取得的成功基础上再接再厉,美国锡拉丘兹先驱报》, 1994年8月21日。

- - - - - -Ed全垒打